Les 1: Schulden in box 1

1. Eigenwoningschuld

De eigenwoningschuld is het deel van de lening dat daadwerkelijk wordt gebruikt voor de aankoop, verbetering of het onderhoud van de eigen woning. Alleen over dit deel mag hypotheekrente worden afgetrokken. Dit gebeurt in box 1.

Wordt een deel van de lening gebruikt voor andere uitgaven, dan hoort dat niet bij de eigenwoningschuld en is de rente daarover niet aftrekbaar. De eigenwoningschuld kan lager zijn dan het totale hypotheekbedrag, bijvoorbeeld door een eerdere overwaarde of een schenking die voor de woning is gebruikt.

Bij de berekening van de eigenwoningschuld worden aankoopprijs, aankoopkosten en verbouwings- of onderhoudsleningen opgeteld en vervolgens verminderd met de eigenwoningreserve en eventuele schenkingen om een eigen woning te kopen. Het resultaat bepaalt het maximale bedrag waarover renteaftrek mogelijk is; alles wat daarboven is geleend valt in box 3.

Lees meer over de berekening van de eigenwoningschuld op Ik heb een hypotheek of lening – wat is mijn eigenwoningschuld?

2. Bijleenregeling

De bijleenregeling houdt in dat iemand de overwaarde van een verkochte eigen woning moet gebruiken voor de aankoop van een nieuwe woning. Doet diegene dat niet en wordt er meer geleend dan nodig zou zijn geweest wanneer de overwaarde was ingezet, dan is de rente over dat extra geleende deel niet aftrekbaar. De overwaarde vormt in dat geval een eigenwoningreserve, die 3 jaar geldig blijft en in die periode de maximale eigenwoningschuld bepaalt waarover renteaftrek mogelijk is.

Bekijk verschillende voorbeelden op Bijleenregeling.

3. Hypotheekrenteaftrek

Hypotheekrenteaftrek is de rente die iemand betaalt over de hypotheek en jaarlijks onder voorwaarden mag aftrekken in de belastingaangifte.

Of uw cliënt hypotheekrente mag aftrekken, hangt af van wanneer de hypotheek is afgesloten of verhoogd en waarvoor het geld is gebruikt. Heeft uw cliënt op of na 1 januari 2013 voor het eerst een hypotheek afgesloten, dan geldt maximaal 30 jaar renteaftrek. De lening moet dan annuïtair of lineair worden afgelost en gebruikt zijn voor aankoop, verbouwing of onderhoud van de eigen woning (of afkoop erfpacht).

Had uw cliënt al een hypotheek en is deze na 1 januari 2013 verhoogd, dan blijft voor het oude deel de oude regeling gelden. Voor het verhoogde deel geldt opnieuw een 30-jaarstermijn en de verplichting tot annuïtair of lineair aflossen.

Is de hypotheek voor 1 januari 2013 afgesloten en daarna niet verhoogd, dan geldt ook een maximale aftrekperiode van 30 jaar. Voor hypotheken die al voor 2001 bestonden, is de termijn gestart op 1 januari 2001.

Woont uw cliënt (nog) niet in de woning, dan mag rente worden afgetrokken als de woning leeg staat en uw cliënt er binnen 3 jaar na het aangiftejaar gaat wonen. Staat een oude woning leeg en te koop na verhuizing, dan mag uw cliënt de rente aftrekken over het jaar van leegstand plus 3 extra jaren, behalve tijdens periodes van verhuur.

Ontvangt uw cliënt hypotheekrente terug van de bank die eerder is afgetrokken, dan moet dit worden verrekend in de aangifte.

Leent uw cliënt geld bij familie, een bv of een buitenlandse bank, dan kan renteaftrek ook mogelijk zijn, mits aan de voorwaarden wordt voldaan.

Meer informatie vindt u op Mag ik mijn hypotheekrente altijd aftrekken?

4. Restschuld

Wanneer uw cliënt diens woning verkoopt voor minder dan de eigenwoningschuld, kan er een restschuld ontstaan. Alleen restschulden die zijn ontstaan tussen 28 oktober 2012 en 1 januari 2018 geven recht op maximaal 15 jaar renteaftrek in box 1.

De restschuld is het verschil tussen de eigenwoningschuld en de netto-opbrengst van de woning (verkoopprijs min verkoopkosten). Aflossen is niet verplicht, maar een schenking die wordt gebruikt om de restschuld te verlagen, vermindert wel de aftrekbare rente.

Een restschuld kan ook ontstaan zonder dat de woning daadwerkelijk wordt verkocht. Dit gebeurt als de woning niet langer als ‘eigen woning’ (box 1) geldt. Denk aan:

• schenking van de woning;
• (permanente) verhuur;
• het verstrijken van de 3-jaartermijn als een oude woning te lang te koop staat;
• echtscheiding waarbij de woning naar box 3 verplaatst.

Omdat er in deze situaties geen werkelijke verkoopprijs is, rekent de Belastingdienst met een fictieve verkoopprijs: de waarde in het economisch verkeer (meestal de WOZ-waarde of een taxatiewaarde op dat moment).

Is de totale eigenwoningschuld op dat moment hoger dan deze marktwaarde? Dan wordt het verschil aangemerkt als restschuld. De schuld splitst zich vanaf dat moment op:

1. Het deel ter grootte van de marktwaarde verplaatst samen met de woning naar box 3 (de rente hierover is niet meer aftrekbaar).
2. Het restant (de restschuld) blijft in box 1 achter als ‘restschuld vroegere eigen woning’ (de rente hierover is wel aftrekbaar, mits ontstaan in de periode 2012–2017).

Let op: Over een restschuld die ontstaat buiten de periode van 28 oktober 2012 tot 1 januari 2018 is geen renteaftrek mogelijk; de volledige schuld hoort dan direct thuis in box 3.

Lees meer over Restschuld bij verkoop van uw eigen woning.