Les 1: Onroerende zaken

Onroerende zaken zijn zaken die duurzaam aan de grond verbonden zijn. Uw cliënt kan bijvoorbeeld een woning, een vakantiewoning, een verhuurd pand of een terrein in bezit hebben.

1. De eigen woning

Een eigen woning is de koopwoning waarin uw cliënt woont. Een woning geldt als eigen woning wanneer uw cliënt (of de fiscale partner) eigenaar is en voor minstens de helft meedeelt in de waardeverandering en de risico’s draagt. Onder eigendom vallen ook situaties zoals erfpacht, opstal, lidmaatschap van een vve en bepaalde gebruiks- of erfrechten, zolang uw cliënt de voordelen, kosten en lasten heeft. Daarnaast moet de woning het hoofdverblijf zijn; een vakantiehuis of verhuurde woning valt hier niet onder. Onder ‘eigen woning’ verstaan wij wel een woonboot of woonwagen met een vaste lig- of standplaats.

Heeft uw cliënt het vruchtgebruik, recht van bewoning of recht van gebruik van een woning geërfd? En woont uw cliënt er zelf in en betaalt uw cliënt zelf de kosten? Dan telt dit ook als woning.

Onder ‘eigen woning’ verstaan wij ook een woonboot of woonwagen met een vaste lig- of standplaats. Hebt u een aandeel in het vermogen van een vereniging van eigenaren (vve)? Dan is het aandeel een bezitting in box 3 (bezittingen en schulden).

Bij de eigen woning horen mogelijk ook aanhorigheden, zoals een schuur, garage of een stuk land. Of een garage aanhorig is, hangt ook af van omstandigheden zoals de afstand tot de woning, de bouwkundige situatie (bijvoorbeeld of deze in hetzelfde bouwblok ligt) en de bereikbaarheid vanaf de woning of het erf. De garage hoeft niet op eigen grond te staan of vast te zitten aan de woning.

De waarde hiervan hoort bij de waarde van uw eigen woning. Meestal staat die waarde ook op de Waardering Onroerende Zaken (WOZ)-beschikking. Het kan zijn dat de gemeente een aparte WOZ-beschikking afgeeft voor uw garage, schuur of land.

Lees meer over de afbakening van bijgebouwen en voorwaarden op de pagina Wat hoort er bij de eigen woning?

De waarde van deze woning telt deels mee als inkomen in box 1, maar uw cliënt mag ook hypotheekrente en bepaalde kosten aftrekken. Dit geheel heet de eigenwoningregeling. Meestal kan iemand maar 1 eigen woning hebben. In een aantal bijzondere situaties kunnen 2 woningen een eigen woning zijn. Bijvoorbeeld als iemand de eigen woning nog moet verkopen, maar al wel een andere woning heeft gekocht.

Lees meer over de voorwaarden, termijnen en uitzonderingen op de pagina Tijdelijk 2 woningen.

2. De WOZ-waarde

Uw cliënt betaalt geen belasting over de waarde van de eigen woning, maar over het inkomen uit de eigen woning. Het hebben van een eigen woning levert woongenot op en beschouwen we als inkomen in natura. Dit inkomen heet het eigenwoningforfait. Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde, dat wordt opgeteld bij het inkomen van uw cliënt.

Bekijk de percentages en rekenvoorbeelden op Eigenwoningforfait – wat is het en hoe bereken ik het?

De gemeente stelt de WOZ-waarde jaarlijks vast. De WOZ-beschikking ontvangt uw cliënt altijd aan het begin van het jaar. Daarop staat de peildatum van 1 januari van het vorige jaar. Dus voor de aangifte van 2026 hebt u de beschikking: WOZ-beschikking 2026 van uw cliënt nodig, met peildatum 1 januari 2025.

Lees meer over het controleren van de juiste gegevens op Welke WOZ-waarde moet ik in mijn aangifte invullen?